இன்றைய காலகட்டத்தில் விவசாய நிலங்களில் முதலீடு செய்வது மிகப் பெரிய பாதுகாப்பான முதலீடாக கருதப்படுகிறது. நகர்ப்புற நிலங்களை விட குறைந்த விலையில் கிடைப்பது, எதிர்காலத்தில் விலை உயர்வு, விவசாய பயன்பாடு, வீட்டு மனை மாற்றம் போன்ற பல காரணங்களால் விவசாய நிலங்களுக்கு தேவை அதிகரித்து வருகிறது. விவசாய நிலம் வாங்க சட்ட விதிமுறைகள்.
ஆனால், சட்ட விதிமுறைகளை அறியாமல் விவசாய நிலம் வாங்குவது பெரும் இழப்புகளுக்கு வழிவகுக்கும். குறிப்பாக தமிழ்நாட்டில் விவசாய நிலம் வாங்கும் போது அரசு விதிகள், பட்டா, சிட்டா, அடங்கல், EC, நில வகை, வழக்குகள் போன்ற பல விஷயங்களை சரியாகப் புரிந்து கொள்ள வேண்டும்.
இந்த கட்டுரையில்,
👉 விவசாய நிலம் என்றால் என்ன?
👉 சட்டப்படி சரியான நிலம் எது?
👉 தவிர்க்க வேண்டிய மோசடிகள்
👉 பதிவு செய்யும் போது பின்பற்ற வேண்டிய சட்ட விதிகள்
என அனைத்தையும் எளிமையான தமிழ் மொழியில் விரிவாக விளக்குகிறோம்.
1. விவசாய நிலம் என்றால் என்ன?
விவசாய நிலம் என்பது,
- பயிர் சாகுபடி
- தோட்டக்கலை
- கால்நடை வளர்ப்பு
- விவசாய பயன்பாட்டுக்கான கட்டிடங்கள்
போன்றவற்றிற்காக அரசு பதிவுகளில் வகைப்படுத்தப்பட்ட நிலமாகும்.
தமிழ்நாட்டில் விவசாய நில வகைகள்
- நன்செய் நிலம்
- புன்செய் நிலம்
- தோட்ட நிலம்
- மானாவரி நிலம்
⚠️ முக்கிய குறிப்பு:
அரசு பதிவுகளில் “விவசாய நிலம்” என்று குறிப்பிடப்பட்டிருந்தாலும், நிலம் பயன்பாட்டில் மாறியிருந்தால் சட்ட சிக்கல் ஏற்படும்.
2. யார் விவசாய நிலம் வாங்கலாம்?
தமிழ்நாட்டில் நிலவும் சட்ட நிலை
தமிழ்நாட்டில்,
✔️ விவசாயி அல்லாதவர்களும் விவசாய நிலம் வாங்க அனுமதி உள்ளது
❌ ஆனால், நிலத்தை விவசாய பயன்பாட்டுக்கு மட்டுமே பயன்படுத்த வேண்டும்
கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள்
- அரசு அனுமதி இல்லாமல் வீட்டு மனை ஆக மாற்ற முடியாது
- தொழிற்சாலை, கமர்ஷியல் பயன்பாட்டிற்கு மாற்ற கூடாது
- நிலம் வாங்கிய பிறகு விவசாயம் செய்யாமல் விட்டால் சட்ட நடவடிக்கை சாத்தியம்
3. விவசாய நிலம் வாங்குவதற்கு முன் சரிபார்க்க வேண்டிய முக்கிய ஆவணங்கள்
3.1 பட்டா (Patta)
பட்டா என்பது நிலத்தின் உரிமையை நிரூபிக்கும் முக்கிய ஆவணம்.
சரிபார்க்க வேண்டியவை:
- பட்டா பெயர் விற்பனையாளரின் பெயரில் இருக்கிறதா?
- பட்டா வகை – தனிப்பட்ட பட்டா / கூட்டு பட்டா
- நில அளவு சரியாக உள்ளதா?
⚠️ பட்டா இல்லாத நிலங்களை வாங்க வேண்டாம்.
3.2 சிட்டா & அடங்கல் (Chitta & Adangal)
இவை நிலத்தின் வகை மற்றும் பயன்பாட்டை தெரிவிக்கும் அரசு பதிவுகள்.
சரிபார்க்க வேண்டியவை:
- நில வகை – விவசாய நிலமா?
- பயிர் விவரம்
- நில பயன்பாடு மாறியுள்ளதா?
3.3 வில்லங்கச் சான்று (EC – Encumbrance Certificate)
EC என்பது நிலத்தில் எந்த கடன், வழக்கு, அடகு இருக்கிறதா என்பதை காட்டும் ஆவணம்.
எவ்வளவு ஆண்டுகளுக்கான EC எடுக்க வேண்டும்?
- குறைந்தபட்சம் 30 ஆண்டுகள்
- சிறந்தது 40–50 ஆண்டுகள்
3.4 FMB & சர்வே எண்
- சர்வே எண் சரியாக இருக்கிறதா?
- நில எல்லைகள் தெளிவாக உள்ளதா?
- பாதை (Access Road) இருக்கிறதா?
4. விவசாய நிலத்தில் பாதை உரிமை (Access & Right of Way)
பல விவசாய நிலங்களுக்கு பொதுப்பாதை இல்லாமல் இருக்கும்.
கவனிக்க வேண்டியவை:
- அரசு பாதையா?
- தனியார் பாதையா?
- எழுத்துப்பூர்வமான பாதை உரிமை உள்ளதா?
⚠️ பாதை இல்லாத நிலம் எதிர்காலத்தில் பெரிய பிரச்சனையாக மாறும்.
5. அரசு கட்டுப்பாடுகள் & தடை செய்யப்பட்ட நிலங்கள்
கீழ்கண்ட நிலங்களை வாங்கும் போது மிகுந்த கவனம் தேவை:
- கோவில் நிலங்கள்
- அரசு புறம்போக்கு நிலங்கள்
- வனத்துறை நிலங்கள்
- ஏரி, குளம், வாய்க்கால் அருகிலுள்ள நிலங்கள்
- நத்தம் நிலம் (Natham Land) – தனிப்பட்ட சட்ட விதிகள் உண்டு
6. விவசாய நிலத்தை வீட்டு மனை ஆக மாற்ற சட்ட விதிமுறைகள்
நில வகை மாற்றம் (Land Conversion)
- DTCP / LPA அனுமதி தேவை
- கிராம பஞ்சாயத்து ஒப்புதல்
- நில பயன்பாட்டு மாற்ற சான்று
⚠️ அனுமதி இல்லாமல் வீடு கட்டுவது சட்டவிரோதம்.
7. பதிவு (Registration) செய்யும் போது கவனிக்க வேண்டிய சட்ட விதிகள்
7.1 வழிகாட்டி மதிப்பு (Guideline Value)
- அரசு நிர்ணயித்த மதிப்பை விட குறைவாக பதிவு செய்ய முடியாது
- குறைவாக செய்தால் அபராதம் மற்றும் வழக்கு
7.2 ஸ்டாம்ப் டியூட்டி & பதிவு கட்டணம்
- ஸ்டாம்ப் டியூட்டி – சுமார் 7%
- பதிவு கட்டணம் – 4% (மாறுபடும்)
7.3 பதிவு அலுவலக சரிபார்ப்பு
- விற்பனையாளரின் அடையாளம்
- உரிமை ஆவணங்கள்
- பவர் ஆஃப் அட்டார்னி இருந்தால் அதன் சட்டபூர்த்தி
8. விவசாய நிலம் வாங்கும் போது நடக்கும் பொதுவான மோசடிகள்
1. போலி பட்டா
2. பலருக்கு ஒரே நிலம் விற்பனை
3. அரசு நிலம் தனியார் என காட்டுதல்
4. வழக்கு உள்ள நிலம் மறைத்தல்
✅ தீர்வு: அனுபவம் வாய்ந்த சட்ட ஆலோசகர் அல்லது ரியல் எஸ்டேட் நிபுணரை அணுகுங்கள்.
9. விவசாய நில முதலீட்டின் நன்மைகள் & அபாயங்கள்
நன்மைகள்
- குறைந்த முதலீடு
- எதிர்கால விலை உயர்வு
- விவசாய வருமானம்
- வரி சலுகைகள்
அபாயங்கள்
- சட்ட சிக்கல்கள்
- நீர் வசதி இல்லாமை
- அரசு திட்டங்கள் காரணமாக கையகப்படுத்தல்
10. முடிவுரை
விவசாய நிலம் வாங்குவது ஒரு சிறந்த முதலீடாக இருந்தாலும், சட்ட விதிமுறைகளை முழுமையாக அறிந்து வாங்கினால் மட்டுமே அது பாதுகாப்பான முதலீடாக மாறும்.
பட்டா, சிட்டா, EC, பாதை, நில வகை, அரசு அனுமதி போன்ற அனைத்தையும் சரிபார்த்து,
✔️ அவசரப்படாமல்
✔️ முழுமையான தகவலுடன்
✔️ சட்ட ஆலோசனையுடன்
விவசாய நிலம் வாங்கினால், எதிர்காலத்தில் எந்த பிரச்சனையும் இல்லாமல் நிம்மதியாக முதலீடு செய்யலாம்.