இன்றைய காலகட்டத்தில் நிலம் அல்லது பிளாட் வாங்குவது ஒரு பெரிய முதலீடு. குறிப்பாக தமிழ்நாட்டில் நிலம் வாங்கும் போது DTCP Approval, பஞ்சாயத்து Approval போன்ற சொற்கள் தவிர்க்க முடியாதவையாக மாறிவிட்டன. ஆனால் இந்த இரண்டு அப்ரூவல்களுக்கும் உள்ள வித்தியாசம் என்ன? எது சட்ட ரீதியாக பாதுகாப்பானது? எது எதிர்காலத்தில் நல்ல மதிப்பை தரும்? என்ற குழப்பம் பலருக்கும் இருக்கிறது.
இந்த பதிவில், DTCP Approval என்றால் என்ன, பஞ்சாயத்து Approval என்றால் என்ன, இந்த இரண்டு அப்ரூவல்களின் சட்ட முக்கியத்துவம், நன்மை–குறைபாடுகள், வங்கி லோன் நிலை, எதிர்கால வளர்ச்சி, முதலீட்டுக்கு ஏற்றது எது, நிலம் வாங்கும் முன் கவனிக்க வேண்டிய முக்கிய விஷயங்கள் என அனைத்தையும் விரிவாக விளக்குகிறோம்.
DTCP Approval என்றால் என்ன?
DTCP (Directorate of Town and Country Planning) என்பது தமிழ்நாடு அரசின் கீழ் செயல்படும் நகர மற்றும் கிராம திட்டமிடல் துறை ஆகும். நகரங்கள், நகர விரிவாக்க பகுதிகள், புறநகர் பகுதிகள் ஆகிய இடங்களில் நிலங்களை எவ்வாறு பயன்படுத்த வேண்டும், சாலைகள் எவ்வளவு அகலமாக இருக்க வேண்டும், குடியிருப்பு பகுதிகளில் எவ்வளவு Open Space இருக்க வேண்டும், நீர் வடிகால், மின்சாரம், குடிநீர் வசதிகள் எவ்வாறு இருக்க வேண்டும் என்பதனை திட்டமிடுவது இந்த துறையின் முக்கிய பணி.
ஒரு பெரிய நிலத்தை (Layout) பிளாட்களாக பிரித்து விற்பனை செய்யும் போது, அந்த Layout அரசின் நகரமைப்பு விதிகளுக்கு உட்பட்டு இருக்க வேண்டும். இந்த விதிகளை முழுமையாக சரிபார்த்து, அனுமதி வழங்குவது தான் DTCP Approval.
DTCP Approval எப்போது தேவை?
- மாநகர எல்லை பகுதிகள்
- நகராட்சிகள் (Municipality)
- நகர விரிவாக்க பகுதிகள்
- தொழிற்சாலை, குடியிருப்பு, வணிக லேஅவுட்கள்
இந்த பகுதிகளில் பிளாட் அல்லது லேஅவுட் உருவாக்க DTCP Approval கட்டாயம்.
DTCP Approval முக்கிய அம்சங்கள்
DTCP அப்ரூவல் வழங்குவதற்கு முன், அரசு பல விஷயங்களை கடுமையாக சரிபார்க்கும்:
- சாலை அகலம் – குறைந்தபட்ச சாலை அகலம் (30 அடி, 40 அடி போன்றவை)
- Open Space Reservation (OSR) – பொது பயன்பாட்டிற்கு இடம் ஒதுக்கீடு
- Land Usage Classification – குடியிருப்பு / வணிகம் / தொழிற்சாலை
- Drainage & Storm Water System – நீர் வடிகால் வசதி
- Electricity & Water Supply Feasibility
- Survey Number & Patta Verification
- அரசு நிலம், நீர்நிலை, புறம்போக்கு இல்லை என்பதை உறுதி செய்தல்
இந்த அனைத்து விதிகளும் பூர்த்தி செய்யப்பட்டால் மட்டுமே DTCP Approval வழங்கப்படும்.
DTCP Approval பெற்ற நிலத்தின் நன்மைகள்
DTCP Approval பெற்ற பிளாட் அல்லது நிலம் வாங்குவதால் கிடைக்கும் முக்கிய நன்மைகள்:
- முழுமையான சட்ட பாதுகாப்பு
- வீடு கட்ட அனுமதி (Building Plan Approval) எளிதாக கிடைக்கும்
- தேசிய மற்றும் தனியார் வங்கிகள் லோன் வழங்கும்
- மின்சாரம், குடிநீர், சாலை வசதி அரசு மூலம் விரைவாக கிடைக்கும்
- எதிர்காலத்தில் எந்த சட்ட சிக்கலும் இல்லாமல் மீண்டும் விற்க முடியும்
- நிலத்தின் மதிப்பு வேகமாக உயர வாய்ப்பு
அதனால், DTCP Approval என்பது பாதுகாப்பான முதலீடு என்று சொல்லலாம்.
DTCP அப்ரூவல் – குறைகள் உள்ளதா?
ஆம், சில குறைகளும் உள்ளன:
- விலை அதிகம் – பஞ்சாயத்து அப்ரூவல் நிலங்களை விட விலை அதிகமாக இருக்கும்
- அப்ரூவல் பெற அதிக காலம்
- விதிமுறைகள் கடுமை – லேஅவுட் உருவாக்குவதற்கு செலவு அதிகம்
ஆனால் நீண்டகால பாதுகாப்பை கருத்தில் கொண்டால், இந்த குறைகள் பெரிய விஷயமாக இருக்காது.
பஞ்சாயத்து Approval என்றால் என்ன?
பஞ்சாயத்து Approval என்பது கிராமப்புறங்களில் உள்ள Village Panchayat அல்லது Town Panchayat வழங்கும் அனுமதி ஆகும். நகர எல்லைக்கு வெளியே உள்ள கிராமப்பகுதிகளில் நிலங்களை பிளாட்களாக பிரித்து விற்பனை செய்ய, அந்தந்த பஞ்சாயத்து வழங்கும் அனுமதியே பஞ்சாயத்து அப்ரூவல்.
பொதுவாக, விவசாய நிலங்களை குடியிருப்பாக மாற்றி விற்பனை செய்யும்போது இந்த அப்ரூவல் பயன்படுத்தப்படுகிறது.
- கிராம எல்லைக்குள் அமைந்த நிலம்
- பஞ்சாயத்து தீர்மானம் மூலம் அனுமதி
- DTCP விதிகளைப் போல கடுமையான கட்டுப்பாடுகள் இல்லை
- விலை comparatively குறைவு
- உடனடி விற்பனைக்கு ஏற்றது
பஞ்சாயத்து Approval RERA – நன்மைகள்
- குறைந்த விலை – நடுத்தர மற்றும் குறைந்த வருமானம் உள்ளவர்களுக்கு ஏற்றது
- முதலீட்டிற்கு ஏற்றது – நீண்டகால முதலீடாக பயன்படுத்தலாம்
- வளர்ந்து வரும் பகுதிகள் – எதிர்கால நகர விரிவாக்க வாய்ப்பு
- விவசாய நிலத்தை குடியிருப்பாக மாற்ற எளிது
பஞ்சாயத்து Approval – குறைகள்
- வங்கி லோன் பெற சிரமம்
- எதிர்காலத்தில் DTCP கட்டுப்பாட்டிற்குள் வந்தால் பிரச்சனை
- கட்டிடம் கட்ட அனுமதி சில இடங்களில் சிக்கல்
- சட்ட பாதுகாப்பு DTCP அளவுக்கு இல்லை
DTCP Approval vs பஞ்சாயத்து Approval – முழுமையான ஒப்பீடு
| அம்சம் | DTCP அப்ரூவல் | பஞ்சாயத்து அப்ரூவல் |
|---|---|---|
| வழங்கும் அதிகாரம் | Town & Country Planning | Village/Town Panchayat |
| விதிமுறைகள் | கடுமையானவை | எளிமையானவை |
| வங்கி லோன் | எளிதில் கிடைக்கும் | கடினம் |
| சட்ட பாதுகாப்பு | அதிகம் | குறைவு |
| நில மதிப்பு | வேகமாக உயரும் | மெதுவாக உயரும் |
| கட்டிடம் அனுமதி | சுலபம் | சில நேரங்களில் சிக்கல் |
| விலை | அதிகம் | குறைவு |
எந்த Approval பெற்ற நிலம் வாங்குவது சிறந்தது?
உடனடியாக வீடு கட்ட விரும்பினால்
👉 DTCP Approval
குறைந்த முதலீட்டில் நிலம் வாங்க நினைத்தால்
👉 பஞ்சாயத்து approval
வங்கி லோன் மூலம் வாங்க விரும்பினால்
👉 DTCP Approval அவசியம்
10–15 ஆண்டுகள் முதலீடு
👉 வளர்ந்து வரும் பகுதியில் உள்ள பஞ்சாயத்து Approval நிலம்
நிலம் வாங்கும் முன் கண்டிப்பாக சரிபார்க்க வேண்டிய ஆவணங்கள்
DTCP அல்லது பஞ்சாயத்து Approval எதுவாக இருந்தாலும், கீழ்கண்ட ஆவணங்கள் அவசியம்:
- பத்திரம் (Sale Deed)
- பட்டா (Patta)
- சிட்டா / அடங்கல்
- EC (Encumbrance Certificate)
- Survey Number சரிபார்ப்பு
- நில வகை – நன்ஜை / புஞ்சை
- நீர்நிலை, அரசு புறம்போக்கு இல்லை என்பதை உறுதி செய்தல்
- அப்ரூவல் நகல் சரிபார்ப்பு
முடிவுரை
DTCP அப்ரூவல் மற்றும் பஞ்சாயத்து அப்ரூவல் இரண்டுக்கும் தனித்தனி முக்கியத்துவம் உள்ளது. பாதுகாப்பு, வங்கி லோன், எதிர்கால மதிப்பு ஆகியவற்றை கருத்தில் கொண்டால் சிறந்த தேர்வு. குறைந்த முதலீடு, நீண்டகால வளர்ச்சி என்ற நோக்கில் பார்த்தால் ஒரு நல்ல வாய்ப்பு.
எந்த நிலத்தை வாங்கினாலும், முழுமையான ஆவண சரிபார்ப்பு, அனுபவம் உள்ள நிபுணரின் ஆலோசனை ஆகியவை மிகவும் அவசியம். சரியான முடிவு உங்களை எதிர்காலத்தில் சட்ட சிக்கல்களில் இருந்து காப்பாற்றும்.
இந்த பதிவு உங்கள் நில வாங்கும் முடிவிற்கு உதவியாக இருக்கும் என்று நம்புகிறோம்.