இன்றைய காலகட்டத்தில் விவசாய நிலம் என்பது விவசாயத்திற்கும், நீண்டகால முதலீட்டிற்கும் முக்கியமான சொத்தாக மாறியுள்ளது. ஆனால் சரியான சட்ட ஆவணங்களை சரிபார்க்காமல் விவசாய நிலம் வாங்கினால், எதிர்காலத்தில் பெரிய சட்ட சிக்கல்கள், பண இழப்பு, நிலம் கைமாறும் அபாயம் போன்ற பிரச்சனைகள் ஏற்படலாம். அதனால் விவசாய நிலம் வாங்கும் முன் சட்டப்படி சரிபார்க்க வேண்டிய ஆவணங்கள் பற்றி முழுமையாக தெரிந்துகொள்வது மிகவும் அவசியம்.
இந்த கட்டுரையில், பொதுமக்கள் எளிதில் புரிந்துகொள்ளும் வகையில், விவசாய நிலம் வாங்கும் முன் எந்தெந்த ஆவணங்களை சரிபார்க்க வேண்டும், அவை ஏன் முக்கியம், எங்கு பெறலாம், எப்படிச் சரிபார்ப்பது என்பதனை விரிவாக பார்க்கலாம்.
1. நிலத்தின் அடிப்படை தகவல்களை முதலில் அறிந்துகொள்ளுங்கள்
விவசாய நிலம் வாங்கும் முன், அந்த நிலம் பற்றிய அடிப்படை விவரங்களைத் தெளிவாக அறிந்து கொள்ள வேண்டும்.
- கிராமத்தின் பெயர்
- வட்டம் (Taluk)
- மாவட்டம்
- சர்வே எண் (Survey Number)
- துணை சர்வே எண் (Sub Division)
- நிலத்தின் பரப்பளவு (ஏக்கர் / சென்ட்)
- நிலத்தின் வகை (நஞ்சை / புன்சை / Dry Land / Wet Land)
இந்த விவரங்கள் அனைத்தும் சரியாக இருந்தால்தான், அடுத்த கட்ட ஆவண சரிபார்ப்பை தொடங்க முடியும்.
2. பட்டா (Patta) – மிக முக்கியமான ஆவணம்
பட்டா என்றால் என்ன?
பட்டா என்பது ஒரு நிலத்தின் உரிமையாளர் யார் என்பதை அரசு பதிவு செய்திருக்கும் முக்கிய ஆவணம். விவசாய நிலம் வாங்கும்போது, பட்டா இல்லாமல் நிலம் வாங்குவது மிகவும் அபாயகரமானது.
பட்டாவில் சரிபார்க்க வேண்டிய விஷயங்கள்:
- நில உரிமையாளர் பெயர்
- சர்வே எண் மற்றும் துணை சர்வே எண்
- நிலத்தின் பரப்பளவு
- நில வகை (நஞ்சை / புன்சை)
- பட்டா தனிப்பட்டதா அல்லது கூட்டுப்பட்டாவா (Joint Patta)
ஏன் முக்கியம்?
பட்டா பெயர் விற்பவரின் பெயரில் இல்லையெனில், அவர் அந்த நிலத்தை விற்க சட்டபூர்வமான உரிமை இல்லாதவர் என பொருள்.
3. சிட்டா (Chitta) – நிலத்தின் தன்மை அறிய உதவும் ஆவணம்
சிட்டா என்றால் என்ன?
சிட்டா என்பது அந்த நிலம் விவசாய நிலமா, நஞ்சை நிலமா, புன்சை நிலமா என்பதை காட்டும் வருவாய் துறை ஆவணம்.
சிட்டாவில் பார்க்க வேண்டியது:
- நிலத்தின் வகை
- பாசன வசதி உள்ளதா
- நிலம் அரசு வகைப்பாட்டில் எப்படி பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கிறது
முக்கியத்துவம்:
சில நேரங்களில், நிலம் விவசாய நிலம் என்று சொல்லி விற்கப்பட்டாலும், அரசு பதிவுகளில் அது வேறு வகையாக இருக்க வாய்ப்பு உள்ளது. இதை சிட்டா மூலம் கண்டறியலாம்.
4. அடங்கல் (Adangal) – நில பயன்பாட்டு பதிவு
அடங்கல் என்றால் என்ன?
அடங்கல் என்பது அந்த நிலத்தில் தற்போது அல்லது கடந்த காலங்களில் என்ன பயிர்கள் சாகுபடி செய்யப்பட்டுள்ளன என்பதை பதிவு செய்யும் ஆவணம்.
அடங்கலில் சரிபார்க்க வேண்டியவை:
- பயிர் விவரங்கள்
- நிலம் சாகுபடி செய்யப்பட்டுள்ளதா
- அரசு அனுமதியுடன் பயன்படுத்தப்பட்டுள்ளதா
ஏன் தேவை?
நிலம் விவசாய பயன்பாட்டில்தான் இருக்கிறதா அல்லது வேறு பயன்பாட்டிற்கு மாற்றப்பட்டுள்ளதா என்பதை அறிய அடங்கல் உதவும்.
5. வில்லங்கச் சான்று – EC (Encumbrance Certificate)
EC என்றால் என்ன?
Encumbrance Certificate என்பது அந்த நிலத்திற்கு எந்த கடன், அடகு, வழக்கு, பிணை போன்ற வில்லங்கங்கள் உள்ளனவா என்பதை காட்டும் ஆவணம்.
எத்தனை ஆண்டுகளுக்கு EC பார்க்க வேண்டும்?
குறைந்தது 30 ஆண்டுகள் முதல் 40 ஆண்டுகள் வரை EC சரிபார்ப்பது பாதுகாப்பானது.
EC-யில் கவனிக்க வேண்டியவை:
- விற்பனைப் பத்திரங்கள்
- அடகு வைத்த பதிவு
- வங்கி கடன்
- நீதிமன்ற வழக்குகள்
EC இல்லையெனில்?
EC சரியாக இல்லையெனில், நிலம் வாங்கிய பிறகு வங்கி கடன் பெற முடியாது.
6. முந்தைய விற்பனைப் பத்திரங்கள் (Parent Documents)
Parent Document என்றால் என்ன?
நிலம் தற்போதைய உரிமையாளரிடம் எப்படி வந்தது என்பதை காட்டும் பழைய பத்திரங்களே Parent Documents.
எத்தனை ஆண்டுகள் பார்க்க வேண்டும்?
- குறைந்தது 30 ஆண்டுகள்
ஏன் முக்கியம்?
இதன் மூலம்:
- சட்டப்படி உரிமை மாற்றம் நடந்துள்ளதா
- போலி பத்திரம் உள்ளதா
- உரிமை சங்கிலி (Title Chain) சரியா என்பதை அறியலாம்
7. FMB Sketch – நிலத்தின் சரியான எல்லைகள்
FMB Sketch என்றால் என்ன?
Field Measurement Book Sketch என்பது நிலத்தின் சர்வே எல்லைகள், அளவுகள், அயல்நிலங்கள் ஆகியவற்றை காட்டும் வரைபடம்.
ஏன் தேவை?
- நில எல்லை தகராறு தவிர்க்க
- நிலம் அளவுக்கு குறைவாக/அதிகமாக இருப்பதை அறிய
8. அரசு நிலம் / நீர் பிடிப்பு பகுதி சரிபார்ப்பு
விவசாய நிலம் வாங்கும் முன், அந்த நிலம்:
- அரசு நிலமா?
- ஏரி, குளம், வாய்க்கால், ஓடை போன்ற நீர் பிடிப்பு பகுதிக்குள் வருகிறதா?
என்பதை கட்டாயம் சரிபார்க்க வேண்டும்.
எங்கு சரிபார்க்கலாம்?
- வட்டாட்சியர் அலுவலகம்
- வருவாய் ஆய்வாளர்
- கிராம நிர்வாக அலுவலர் (VAO)
9. நில மாற்றம் தொடர்பான கட்டுப்பாடுகள்
சில விவசாய நிலங்களில்:
- நில மாற்ற (Conversion) தடை
- விவசாயிகளுக்கே விற்பனை செய்ய அனுமதி
- அரசு திட்ட நிலம்
போன்ற கட்டுப்பாடுகள் இருக்கலாம். இதை முன்பே தெரிந்துகொள்ள வேண்டும்.
10. வழக்கு நிலுவையில் உள்ளதா?
நிலத்திற்கு தொடர்புடைய:
- நீதிமன்ற வழக்கு
- வாரிசு தகராறு
- குடும்பப் பிரச்சனை
இவைகள் உள்ளதா என்பதை விற்பவரிடம் நேரடியாகவும், சட்ட ஆலோசகரிடம் உறுதி செய்யவும்.
11. வரி ரசீதுகள் (Tax Receipts)
- நில வரி
- பஞ்சாயத்து வரி
தொடர்ச்சியாக செலுத்தப்பட்டுள்ளதா என்பதை ரசீது மூலம் சரிபார்க்க வேண்டும்.
12. பதிவு செய்யும் முன் சட்ட ஆலோசனை
எல்லா ஆவணங்களும் சரியாக இருந்தாலும், ஒரு அனுபவம் வாய்ந்த வழக்கறிஞர் அல்லது ரியல் எஸ்டேட் நிபுணரிடம் ஆலோசனை பெறுவது பாதுகாப்பானது.
13. பொதுமக்கள் செய்யும் பொதுவான தவறுகள்
- வாய்மொழி நம்பிக்கை
- குறைந்த விலை ஆசை
- ஆவணங்களை முழுமையாக பார்க்காமல் வாங்குவது
இந்த தவறுகளை தவிர்த்தால் பெரும் இழப்புகளை தவிர்க்கலாம்.
14. விவசாய நில முதலீடு – நீண்டகால பயன்
சரியான ஆவணங்களுடன் வாங்கப்பட்ட விவசாய நிலம்:
- பாதுகாப்பான முதலீடு
- மதிப்பு உயரும் சொத்து
- வருங்கால தலைமுறைக்கு உறுதியான ஆதாரம்
முடிவுரை
விவசாய நிலம் வாங்கும் முன் சட்டப்படி சரிபார்க்க வேண்டிய ஆவணங்கள் அனைத்தையும் முறையாக சரிபார்ப்பது, உங்கள் பணத்தையும், எதிர்காலத்தையும் பாதுகாக்கும் மிக முக்கியமான நடவடிக்கையாகும். ஒரு சிறிய அலட்சியம் கூட பெரிய பிரச்சனையாக மாறலாம்.
எனவே, அவசரம் இல்லாமல், முழுமையான ஆவண சரிபார்ப்புடன், நம்பகமான ஆலோசனையுடன் நிலம் வாங்குவது தான் புத்திசாலித்தனமான முடிவாகும்.
MS Land Promoters – நம்பகமான நில முதலீட்டு ஆலோசனை மற்றும் சேவைகள்